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貸款利率計算 購房貸款利率具體如何選擇? 2020-08-06 11:18:04  來源:大貓財經

很多人問貓哥,最近房貸利率要重新選擇,要么固定利率,要么LPR+固定點差的浮動利率,一次定終生,到底怎么辦呢?

這個問題其實挺簡單,不少人為此犯愁,估計有個錯覺,好像選對了能少交幾十萬房貸,選錯了要多交幾十萬…….真的想多了。

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LPR這幾個字母有點唬人,所以有些人死活搞不明白。這個貓哥普及過《錢的流向徹底變了,房價越來越涼?》

簡單說就是,錢的價格怎么定?以前是央媽說了算,現在……也是。

但是方式有變化,以前的定價很長時間才變一次,現在央媽找了一堆機構說,你們離市場近,建議下該怎么定價合適吧。

于是大家各自報價,然后央媽去掉最高和最低的,算個平均數,這就是最近市場上錢的價格了,也就是利率新錨,很市場化。

有人說,現在疫情期間,有些公司貸款利息都一點幾了,我也想按這個水平還房貸,靠譜嗎?想得美!

新政策下,參考的是5年期的LPR價格,LPR月月變,但你指望不上,房貸的錨,一年只能調一回。

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以前的房貸很簡單,除了固定利率,基本就是跟著基準利率浮動,差別是買房時候的條款,有人利率7折,有人上浮30%,房貸能差出好幾個點。

所以總體來說,你的成本,在買房時候就決定了!錨怎么換,對你的購房總成本影響不大!

那LPR+固定點差怎么算呢?總共兩步:

● 用你的房貸合同約定利率,減去4.8%(去年12月的五年期貸款利率),得到一個數字,這個就是固定點差,以后就不變了。

● LPR+固定點差,就是你的房貸利率了,LPR每年重新定價一次,你的利率也就跟著變了。

舉個例子吧:

比如你的房貸打九折,基準利率4.9%,那4.9%x0.9=4.41%,這個就是你的約定利率,然后減4.8%,得到-0.39%,這個就是你的固定點差,一輩子不變。

同理,如果你的房貸利率是上浮10%,那你的固定點差就是4.9%x1.1-4.8%=0.59%。

點差有正有負,很好計算。

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原理清楚了,做選擇之前,咱們還應該先明確幾個基礎概念:

● 這個調整的初衷不是給房奴減負!你希望房貸立減10%,那是自己加戲;

● 這個也不能有大幅上漲,否則老百姓受不了;

● 所以,這個切換就需要平穩、安全,波動越小越好。

● 但是吧,這個事銀行都挺高興。

品品!你細品!

先說一個原因吧,今年的原則是保持不變,之前的基準利率4.9%,去年年底是4.8%,本來可以少交點,但這個利好現在享受不了了,有人算過,大概有280億的規模。

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現在回到正題上,怎么選擇?

這個別靠感覺,推算一下利率變化后的房貸變化,就能看出你所面臨的情形究竟是什么,也更容易做出選擇。

不過算這個賬,會哭的,為啥這么說?因為我算了……

總結出來就是兩句話,對用戶來說:

● 如果基準利率在4.57%-5.24%這個區域時,新錨會比舊錨更貴;

● 如果基準利率超出這些范圍,低于4.57%或者高于5.24%,新錨會讓一部分人受益,具體是誰,跟你的房貸利率有關。

所以,你知道銀行為什么開心了吧?你也清楚自己所面臨的情形了吧?

切換之后,同等條件下你的房貸大概率會比以前貴一點點,所幸幅度很小,房貸是比較民生的產品,波動不會很大,在房價面前,這點小變化都是浮云。

有人說,那選擇固定利率不就好了?最近利率下降的趨勢比較明顯,這么做短期看好像也不太明智。

所以,具體怎么選呢?

浮動利率短期看起來更好一些,長期看,不知道。

固定利率短期看起來會多花一些錢,長期看,不知道。

那不如省點是點選擇浮動利率吧,畢竟,自己憑本事貸的款,含淚也要還完。

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